又亮了！最新数字藏着两张王牌

　　 　　 　　持续进阶 　　文：大侦探 　　来源：丽尔摩斯 　　的进阶之路还在加速中。 　　4月1日，中国发布3月未经审核销售数据：一季度累计

又亮了！最新数字藏着两张王牌

　　持续进阶

　　文：大侦探

　　来源：丽尔摩斯

　　的进阶之路还在加速中。

　　4月1日，中国发布3月未经审核销售数据：一季度累计取得签约销售金额628亿元，同比增长141%。根据克而瑞同期发布的一季度房企销售排行榜，中国排名第12位，较2020年度业绩排名上升3位。

　　10天之前，发布2020年报，以2311.0亿元销售金额名列行业15，并以同比43.7%的增长率，以及116%的业绩目标完成率，成为TOP20房企双料冠军。按照一季度业绩强劲增长的态势，2021年实现2500亿的目标几无悬念。

　　真正值得关注的是，年报中披露的2022年3000亿销售目标。3000亿已经到达行业的高海拔地带，只有最有竞争力的公司才能拿到入场券。能否进能顺利进阶，部分答案已经隐藏在过去的历史中。

　　2020年年报中的一些数字，引发了广泛的解读：

　　三道红线“0”踩线。这是当下行业焦点问题，成功降档，跻身为数甚少的绿档房企。这意味着它全无后顾之忧，为未来的发展增添了一道安全阀。

　　连续5年TOP20增速第一。从2016年到2020年，中国的销售额增速为61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，持续领跑行业。2020年行业遭遇“极端天气”，行业增速普遍放缓，但逆势实现44%的同比增速，实在难能可贵，原因后文将会详述。

　　经营性现金流高增长。2020年，经营活动所得的现金流净值为313.39亿元，同比大幅增长56%，说明的自我造血能力很强。这背后，是高达90%以上的回款率，以及突破2000亿元的销售回款。在市场的调整期，回款是比签约销售额更重要的指标，代表着企业实际的销售变现能力，验证了应对各种市场环境的稳定增长能力。

　　融资优势。2020年融资成本仅为4.42%，处于行业绝对低位。不要小看融资优势，房地产属于资金密集型行业，微小的融资差距，带来的都是巨大的利润差距和竞争力差距。

　　从这四组数据，不难看出的竞争力。但是，如果我们进一步追问，的竞争力从何而来？我们从2020年报中，找到了两组不太受关注的数据，但它们恰恰是的两张王牌，是未来竞争优势的重要来源：

　　一、NO.1:

　　荣获“2020年央企绿色开发竞争力NO.1”，府系产品连续8个季度获得“典型房企产品品牌NO.1”。

　　这些奖项看似新鲜却并不陌生，但是如果你了解细节，可能会刷新你对的认识。

　　前几天，当沙尘暴偷袭北京时，北京府项目又收获了一波业主的点赞。这是因为，府项目中运用了大量黑科技，其中的离子瀑空气净化技术，PM2.5净化率高达99%，微生物净化率高达98%。所以，室外PM2.5爆表，但是室内空气清新，如此强烈的反差不收割人心都不行。

　　几年前，的产品开始向绿色、健康、科技发力时，很多人以为不过是营销概念吧。但是多年坚持之后，把很多概念变成了高品质居住的现实，拥有12大领先的科技系统，成为绿色、健康、科技居住的领导者。

　　“我们的目标是成为地产科技公司，而不是科技地产公司。”管理层表示，在科技研发上投入了大量的资源，目前已经实现可以为其他非楼盘服务的能力。

　　2020年的新冠疫情，让有科技、健康概念的房子大受青睐，而产品搭载了多项“黑科技”的就是疫情的大赢家。一场意外的疫情，让健康居住成为一个社会性话题，也让品牌成功出圈——其在25城打造49座府，已经成为业界以绿色健康、智慧科技为特点的独特IP。

　　房地产行业的大公司很多，2020年千亿以上的就有46家，但是大多数形象模糊，真正有鲜明品牌调性、产品特质的公司并不多，而就是少数有鲜明标签的公司。2020年，的产品优势和客户优势还在进一步扩大。

　　在客户满意度上，的优势也非常明显。据赛维公司调研数据显示，2017年一线品牌开发商的满意度平均值在85％，而赛维对亦庄府抽样的300多户家庭的满意度调查中，入住业主的满意度高达95％。这不仅源于产品力的优秀，也来源于物业的服务力以及社区生活氛围的营造。

　　2020年，物业获得了“2020中国物业服务防疫满意度企业100强”、 “2020中国物业服务力50强”等多个奖项，，赢得了客户以及行业的广泛认可。基于对财智精英阶层生活方式的洞察，组织了金宴中国、金彩中国、绿跑中国等有影响力的业主活动。

　　以长沙为例，从运动、文化、艺术、健康、生活5大主线社群服务出发，打造了亲子荟、花艺荟、丽人荟、童声合唱团、本觉画社、浆板社等50余个业主兴趣社团，2020年全年累计开展活动600余场，覆盖业主16000余人次。

　　是业内少数有粉丝的房企。多年持续深耕高价值改善产品领域，通过高品质产品和服务，长期锁定了一批认可品牌的实力客户群。疫情冲击之下，反而逆势收获了一大批对生活品质有追求的客户。这类客群有比较强经济实力和消费实力，在疫情下抵御市场风险的能力更强。这就能解释，为什么在2020年房地产行业遭遇巨大挑战的时刻，依然保持了高增长。

　　商业的原点是客户，不管行业怎么变，只要客户增长就能带来业绩增长。所以，只要的客户和粉丝持续增长，3000亿的目标也并不难。

　　二、关于城市运营的两组数据：

　　(1)近1000家产业资源：“目前中国已确立了大科技、大健康、大文化三大产业发展方向，储备了近千家优质的产业资源。2020年实现了哈佛医学创新中心、中种集团、阿里云智慧社区、永乐文化等25家优质产业资源落地。近年来累计实现40多家高质量产业资源落地”；

　　(2)60%：“至2022年,将有60%新增土储来自于城市运营”。

　　如今，城市运营商成为很多房企争抢的标签，但是真正能在这个领域取得突破性进展的，并不多。因为城市运营的体量庞大，包含的业态、产业等比较复杂，非常考验开发商的能力和背景。

　　作为央企背景的，天然更容易获得地方政府信任。但更重要的是，全面的开发管理运营能力，丰富的产业资源储备，以及多年的城市运营经验。2007年，获得了上海的北外滩项目，第一次涉足城市运营，也是行业最早的城市运营成功案例。多年积累，已经成为这个领域少数建立了较深护城河的公司。

　　那么在城市运营上做了哪些事、又是怎么做的呢？

　　比如在青岛，结合城市工业底蕴，以工业4.0、电子商务、物联网+创客、创新金融为主导产业，为青岛打造下一个科技智慧之心；在宁波，依托全国健康城市试点市的定位，在当地落地以大健康产业为核心的宁波生命科学城，并为此打造产业链闭环。

　　但产业只是城市运营的一部分，为城市导入优质的教育资源、商业资源、生活资源等，是城市运营的另一部分。2020年中国首所自投自建、自持运营的K-12学校落地上海；旗下商业综合体“览秀城”也落地张家港、杭州、武汉三座城市。

　　的城市运营模式，就是整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源，从产业视角推动区域人口聚集和经济发展，进行多元化的资源导入,构筑“城-人-产”新生活方式。

　　因此，城市运营的难点在于资源整合，而产业资源又是难中之难。像这种出手能拿出1000家优质产业储备资源的，在国内除了这样的实力大央企，恐怕很难有第二家。

　　深耕城市运营不仅降低了单个城市投拓的成本损耗，更具有一般项目不具备的可持续性。

　　以城市运营标杆项目长沙梅溪湖新城为例，在梅溪湖不仅进行高毛利的一级开发，也拿地进行房地产二级开发。2011年开始进行“片区滚动开发、教育配套先行”，让梅溪湖受到整个湖南省内购房者的追捧，此后府、湾、大厦、广场、酒店等系产品依次落地，改变了城市风貌。据了解，梅溪湖新城二期建筑面积高达1280万平米，这意味它还将继续为贡献多年的销售额和利润。

　　当前高地价是全行业的难题，用城市运营破解了土储难题。2020年新增城市运营项目7个，占当期二级新增土储的44%。截至年末，累计获取的城市运营项目已达到27个。根据的规划，2022年,将有60%新增土储来自于城市运营。

　　花旗银行在一份的研究报告中指出，“城市运营项目可以为公司销售权益占比及毛利率带来更多正向影响”。

　　2020年，城市运营项目为中国贡献了约21%的当期销售业绩，较2019年的14%提高了7个百分点。城市运营已经成为发展的“第二曲线”，随着进入成熟发展期，它的优势会进一步显现，也将会为公司带来持续的增长动力。

　　从这两组数据，我们可以看到，已经有产品力和城市运营两大“王牌”在手。不仅如此，2020年通过构建土地储备、现金回款、城市运营、人力资源、科技服务、绿色战略的强大战略底盘，已经为它的高质量发展提供了坚实的底层设计。

　　每一款高性能的好车，都有一个超级稳定、强大的底盘。在通往3000亿的进阶之路上，的王牌将会大放异彩，而它的底盘将稳如磐石。