没有家文化的，陷入二代接班的窘境

　　 　　近期，集团频现高管出走。 　　10月14日，有消息传出，集团副总裁胡若翔已于近日离职，集团相关人士也证实了这一消息，表示这只是正常的人事变动。公开资

没有家文化的，陷入二代接班的窘境

　　近期，集团频现高管出走。

　　10月14日，有消息传出，集团副总裁胡若翔已于近日离职，集团相关人士也证实了这一消息，表示这只是正常的人事变动。公开资料显示，1999年毕业于天津大学的胡若翔，在加入集团之前，就曾任职于中海地产集团有限公司及金地集团。

　　10月18日，毛文斌辞任广东区域董事长，郑州公司总经理严亘晖也因西安公司和郑州公司的合并选择离开了。

　　家家有本难念的经，房企的问题在今年暴露无疑，金九银十的定律也被打破，行业下行的潮流中高管变动成了常态。

　　据统计，光是九月份，就有各大房企超30名高管离职。

　　当然，这不是在唱衰整个地产行业，只是在以一个公允的视角在看待这个问题。事实上，我更感兴趣的是集团。如果是一个不熟悉地产行业的人，甚至可能都不知道这个集团的存在。

　　事实上，集团是国内民营房企中妥妥的行业大佬，现在就让我们来好好捋一捋集团这个闷声发大财的房企巨无霸。

　　稳居绿档的“优等生”？

　　8月2日，《财富》世界500强发布，集团凭借267.46亿美元的营业收入，28.99亿美元利润首次登上《财富》世界500强榜单，也打破了重庆企业的零纪录。

　　拉长时间线来看，在资本市场的表现足够优秀。

　　在2017年之前，的股价一直在5块上下波动，之后便是扶摇直上，股价暴涨了近10倍，虽然自今年4月份以来有所回落，但是整体而言，绝对是妥妥的一个漂亮增长线。

　　看看公司的业务表现，集团的各项指标数据也绝对算得上是优质生了。连续5年，集团的营业收入和归属股东的核心净利润保持两位数的增速。

　　根据集团公布的半年报，截至6月底，集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；毛利167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率达27.7%。

　　就销售数据而言，集团实现合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；销售总建筑面积826万平方米，同比增长26.2%。从地区来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为393.8亿元、323.8亿元、346.5亿元、216.2亿元及146.0亿元，分别占该集团合同销售额的27.6%、22.7%、24.3%、15.2%及10.2%。

　　就土地储备而言，报告期内集团共计新增53块地，新增土储总建筑面1292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益成本为每平方米5382元。截至6月底，公司土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。其中环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区比例分别为34.4%、26.0%、15.5%、12.4%和11.6%。

　　现金流向来是一个企业的生命线，关乎着企业能否顺利运转，截至6月底，持有现金及现金等价物989.81亿元，对比上年年末增长29.71%，现金流储备充足。

　　现行房企政策下，三道红线指标是比较关键的数据，不少踩线房企都把企业“降档”提上日程，力图转红为绿。但是没有此类的烦恼。

　　截至上半年，集团剔除预收款后的资产负债率为68.3%，净负债率46.0%，现金短债比5.48，每一项都处在绿档的安全范围内，特别是现金短债比这个数据，简直太过亮眼。

　　各大房企中，除去债务已暴雷的华夏幸福（0.1）和蓝光发展（0.3），一般的企业都是在处在1～2之中，比如绿地（1.34）、融创中国（1.11）、雅居乐（1.18），就算是表现比较好的央企地产公司，也没有超过3的，比如中海（2.6），保利（1.93），像集团这么高的，独此一家。

　　处于绿档的集团资金无忧，融资渠道也没受到太大限制。

　　截至2021年6月，集团减少发行短期借款1.97亿元，新增长期借款246.53亿元，上半年集团共计新增总负债1003.59亿元。

　　集团的平均融资成本也远低于其他房企，亿翰智库曾选取50家A股和港股的上市房企（E50）统计得出，2021年中期E50房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%，回落0.08个百分点。

　　平均融资成本上看，2021年中期具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。

　　而今年上半年，集团的融资成本仅4.21%，比一般的央企国企的房地产公司融资均值还低。“这是我们的优势”，CEO邵明晓如是评价。

　　白手起家，也难过质量关

　　作为一家这么成功的企业，自然是与其创始人离不开干系。

　　在风云诡谲、男性创始人为主导的地产界，吴亚军作为少有的女性创始人，生生地闯出了一片天，颇有些巾帼不让须眉的气势。

　　地产传奇教父，绿城集团创始人宋卫平毫不掩饰对吴亚军和的欣赏，“在中国，最多有一家半家的房地产公司在品质方面比我们做得更好，算一个。吴亚军有着男人般的气魄和女人的细腻柔情。我不吝啬把所有溢美之词送给她。”

　　细数吴亚军的履历，“记者生涯”给她往后的创业经历奠定了相当大的基础。

　　1988年，吴亚军在《中国市容报》任职记者和编辑，一干就是六年。借助这个平台，吴亚军结识到了不少人脉，也对重庆市场的动向都有所了解。

　　都在说，吴亚军的一次不愉快的购房经历是她转型房地产的引子，“既然盖房子的盖不好房子，那我就自己来！”据说为了能够做好房地产，吴亚军还专程去深圳拜访万科创始人王石，虚心向他讨教其中的门道。

　　1993，从记者一职离职一年后，吴亚军成立了重庆佳辰经济文化发展公司，并于1995年创立了重庆中建科置业有限公司，拿下了公司首个房地产项目花园南苑。

　　为了这个项目，吴亚军穷尽了心血。女性的细致和专心，让吴亚军能够在每一个细节上都反复推敲打磨。皇天不负苦心人，错落有致的庭院和空中花园，别具一格的气质和想象空间，让南苑一炮而红，“卖的比白菜还快”是当时南苑的真实写照。

　　自此，这个主打品质和细节的房地产公司正式闯入了中国地产界。

　　的细节之处可以做的多到位？地产界有个广为流传的故事：王石有一次去参观，脱下皮鞋，换上拖鞋进样板房参观，当他出门时，发现自己的皮鞋被掉转了方向，对着房外整齐地摆放。“可怕的！”王石如此感慨道。

　　宋卫平更是一纸调令，连夜发通知让绿城全体员工齐赴重庆参加内部学习，100多号人，浩浩荡荡，上到高管、总经理，下到设计师，普通员工，光是机票钱，就花了40多万。

　　2009年，销量大增，并于11月赴港上市，也迎来了吴亚军的高光时刻。

　　2010年，吴亚军第三次摘下重庆首富的桂冠，根据胡润发布的中国女富豪榜单，吴亚军以280亿元的身家位列第二。2011年和2012年，吴亚军更是两次登顶《胡润全球白手起家女富豪榜》，站在了世界财富之巅。

　　商场得意，情场失意。2012年11月，吴亚军被曝出与丈夫离婚，分给蔡奎200多亿元股份。此后，吴亚军将的发展当作毕生的事业，一心操持，并设立家族信托基金，指定女儿为唯一合法继承人。

　　2016年，蔡奎砸盘抛售手中股份引发股价震荡，套现成功。据媒体报道，蔡奎不仅娶了美女空姐当老婆，而且豪掷13亿买下香港豪宅。

　　2019年，遭遇了信用危机。8月26日，在香港中期业绩发布会上，吴亚军前脚刚表示“没有故事就是好故事”，后脚“故事”就诞生了。

　　一位来自的业主手持话筒，哽咽的讲出了长沙业主艰难维护自身利益的情况。

　　“我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道在长沙是质量问题的代名词？在长沙的楼盘都在维护自身利益，无一例外。”

　　“您知不知道的进气口和燃气出气口只有五十公分。”

　　“吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了，我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟沟通多少次……”

　　在2019年的前几年，被誉为重庆地区房企品质天花板的，在向全国进军的路程中，屡屡出现质量问题。

　　济南的春江郦城，业主收房不到两月，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水，并导致电线漏电短路，电梯也频频停运。

　　长沙的天宸原著，房屋里地板一厘米宽的裂缝密布。

　　南京的春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户紧急撤离。

　　的确是比较“偏心”，对于老本营重庆的业主来说，作为一个深耕重庆多年的房企，始终在这部分地区保持初心，本地项目甚少出现质量问题。曾在重庆网友在网上发帖，自己一家是不折不扣的“龙民”，所有亲戚也都买的房子。

　　反对家文化，却为女儿开绿灯？

　　我常在想，吴总到底是怎样的一个温柔细腻的女性，才会想到“善待你一生”这个让人备受触感的标语。但是如果不果决，没有雷霆手段，吴亚军也不会白手起家，创立诺大的一个集团。

　　“不签名，不上镜，不接受采访”，是同行贴给吴亚军的标签，她也是员工眼中的“三不主席”，低调不张扬。但在去年9月，吴亚军因为在企业内网上心直口快的回答，引发了行业的广泛关注和讨论，一度被冲上热搜。

　　起因很简单，入职一个月的郑州公司员工在内部论坛上的留言：“来到的第二个月，也迎来了第一个生日，处处充满‘仪式感’。情人节的贺卡巧克力、项目分组时的蛋糕、劳累时甜甜的奶茶等等…毕业工作了好几年，但这真的是第一个让我感受到如此温暖的大家庭，祝自己生日快乐，也希望在接下来的工作中越走越高，越走越远，始终是人。”

　　一向反对企业“家文化”的吴亚军看到此条发言，直言不讳的表示，“郑州公司业绩不知道如何？把公司变成了家，一定有行政或营销后台Overdoing的情况存在，的文化反对把公司变成‘家’！因为家不论是非，没有对错，没有优劣！只讲包容、只讲温情，如果员工怀着这样的印象或期待，肯定是公司出了问题！‘温柔乡是英雄冢’！如果给了大家‘家’的感觉，一定要令管理层警惕！”

　　在这篇240多条跟帖的帖子里，吴亚军评论了10多条，“有员工前两天见我打赏了珑珠，叫我‘吴妈妈’，对不起，敬谢不敏！在你可以叫我‘老吴’也可叫‘吴老师’，其他‘姐’、‘妈’之类沾亲带故的名字就不用叫了，的文化是简单直接，什么时候变得如此‘粘连’和‘甜蜜’了？”。

　　确实，在的员工手册里，明确记载着这么一条：反对“把易被理解为感情、人情、关系重于绩效、能力的‘家文化’宣扬为公司文化核心”。

　　吴亚军的管理风格和处世之道或许就是这样，公私分明，也不会任人唯亲。曾经为了公司的长远发展考虑，含泪请辞老部下。

　　唯一能让吴亚军在公司上有所偏倚的，可能只有她的千金吧，毕竟接班人的选择也是企业发展的一件大事。

　　当下正是处在房企一代向二代移交权力的过渡期，已知被推上前台的地产二代就不在少数。

　　作为碧桂园杨国强的千金，杨惠妍很早就进入了接班状态，在公司还未上市前，老杨就将所持股份转让给了女儿。十三四岁时，杨惠妍就被带着旁听董事会会议，会后也常被教导如何管理下属。

　　朱孟依之女朱桔榕也于去年出任合生创展CEO，一系列快节奏的布局，试图让这只沉睡的“华南虎”重现昔日的荣光。

　　杨铿次子杨武正也是临危受命，走马上任蓝光发展CEO，挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾。

　　吴亚军为女儿蔡馨仪的事业和发展也是煞费苦心。

　　上文有提到过吴亚军的前夫蔡奎，事实上，在2008年的时候，吴亚军和蔡奎就分别设立“吴氏家族信托”和“蔡氏家族信托”，用信托的方式避免日后财产分割的麻烦。在2012年离婚后，吴亚军和蔡奎共同持有的71.97%股权被一分为二，吴亚军持股43.18%，蔡奎持股28.79%。

　　离婚一年后，吴亚军就建立了自己的家族财富管理平台，也是国内第一家家族办公室双湖资本。

　　2018年，吴亚军就将自己持有的43%的股份转让到女儿蔡馨仪的个人信托，并在2019年蔡奎再次抛售集团股份时，蔡馨仪就以22.70港元／股的价格收购了880万股，收购完成后，蔡欣怡持股数增至44.05%。

　　今年上半年至今，进行了地产主业的一系列大动作，先是地产航道的单独开辟，成为六大航道之一，又新增房屋租售和装修航道，还在智慧服务加大了收并购的力度。

　　可是在近期，这家地产公司却发起了一系列另类的收购。

　　9月29日，集团一纸公告披露了三宗收购，累计以21.6亿元完成三笔收购，其中10.8亿元收购百佑科技，10.8亿元收购重庆佑佑及相关资产，意在进军智能科技和妇儿医疗领域，可是再怎么看都颇有点“不务正业”之嫌。

　　原来，百佑科技和重庆佑佑均为集团的大股东蔡馨仪投资，同时，根据天眼查数据可以看到，百佑科技的法定代表人为夏云鹏，重庆佑佑的副董事长也是夏云鹏，而夏云鹏正是吴亚军旗下双湖资本的COO。

　　在这场关联交易中，对于集团来说，多元化并购是否是有益还有待时间的考究。但显而易见的是，大股东蔡馨仪肯定会从中受益。

　　写在最后

　　连续5年，集团的营业收入和归属股东的核心净利润保持两位数的增速。“绿档”不仅融资成本低于央企房地产商平均水平，更是手握充沛的现金流。

　　在房企逆行周期下，吴亚军的交了一份优秀的答卷。不过即便如此，高管仍频频离职，动荡不止。

　　内部的崩坍，一般都有外部征兆。

　　曾经让引以为傲的品质，在全国范围内质量问题不断出现，令其全国化的进程平添了阴霾。

　　在公司内部组织与文化上，吴亚军极力反对“家”文化，拒绝粘连和甜蜜。但，就是这样一个不任人唯亲形象出现的领导者，却独独给自己的女儿开了绿灯，20多亿的并购方案为女儿能够顺利接班。

　　的未来，大概率取决于这位地产二代接班人能耐几何，她能将带向何方，仍未可知，毕竟到目前为止，她似乎还是张白纸。

　　参考文献：