智创生活宣布赴港上市，物业“巨无霸”之争即将上演？

　　2022年新年伊始，向资本市场抛出了一个重磅消息——分拆“物管+商管”业务赴港上市。 　　1月7日晚间，就在宣布分拆物业板块上市的同时，智创生活有限公司（简称“

智创生活宣布赴港上市，物业“巨无霸”之争即将上演？

　　2022年新年伊始，向资本市场抛出了一个重磅消息——分拆“物管+商管”业务赴港上市。

　　1月7日晚间，就在宣布分拆物业板块上市的同时，智创生活有限公司（简称“智创生活”）向港交所正式递交了招股书。同日，集团官网也宣布启用“智创生活”这个全新品牌。

　　这一系列动作有序且迅捷，拉开了物业巨头上市的“开年大戏”，物业资本市场也将再次诞生新的市值“巨无霸”，引发物业行业格局的新变化。

　　1月7日晚间，智创生活向港交所递交招股书，正式冲刺上市。图片来源/IC photo

　　在管面积2.5亿平方米，上市前“跑马圈地”

　　根据招股书显示，全新品牌“智创生活”，汇聚了集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，是提供物业管理及商业运营服务的“智慧生活”及“空间服务”品牌。

　　智创生活的业务不仅仅在住宅物业管理，而是同时布局了“三个赛道”，即“住宅+商管+办公”。招股书中这样表述：“为居住空间提供的物业管理服务，为商业空间提供的商业运营管理和服务，以及为产业办公等广大城市空间提供的管理与服务”。

　　从管理规模和结构来看，根据招股书披露，截至2021年12月28日，智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米；截至2021年9月30日，来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平方米。

　　2022年开年，选择在此时分拆物业板块上市看点十足。作为龙头房企中物业板块尚未上市的两家巨头房企，万科和物业上市动作历来受到资本市场的关注。此前，这两家龙头房企都曾对外表示“物业暂时没有上市计划”。

　　不过， 2021年11月，万物云宣布启动上市计划，亦被传出有上市动作。2022年开年，后来居上，抢先万物云一步，不仅对外宣布分拆计划且同步提交招股书，“动作之快”令市场惊讶。

　　在这一系列快速操作的背后，其实早有预谋和准备。在刚刚过去的2021年，在物业板块并购动作接连不断，先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，如今看来，也是在为上市“跑马圈地”。

　　这些收购动作不仅仅帮助智创生活提高了在管面积，而且为其发力“三大赛道“提前布局，弥补了写字楼、产业园、公建等业态的物业布局。

　　智创生活合约面积及在管面积变化情况

　　图片来源：智创生活招股书截图。

　　对于智创生活选择在此时上市，中指研究院点评称，2021年下半年开始，低迷的行情对物业服务企业投身资本市场增加了不少不确定性，智创生活选择此时递交招股书，说明其对未来港股市场充满信心。如以2021年上市进程最快的越秀服务自提交招股书到正式通过聆讯103天推算，智创生活3个月后也将登陆港股。行业巨头的加入不仅扩大了整个物业板块的整体规模，也大大提振了行业发展的信心。

　　“物管+商管”，智创生活发力点何在？

　　对于即将加入上市物企竞争格局的智创生活来说，它所面临的不仅是“巨无霸”之间的明争，而且还有“细分赛道”之间的暗战。

　　从目前的在管面积来讲，智创生活的排名位于前十名之内。根据克而瑞物管最新发布的榜单，截至2021年12月31日，中国物业服务企业在管规模排行榜中，碧桂园服务、万物云、保利物业位于前三，其对应的在管规模为8.24亿、7亿、5.1亿平方米，智创生活暂时位列第九。

　　虽然在管面积上不敌碧桂园服务、万物云，但是，从此次招股书中可以看出，智创生活的发力点在于全赛道的布局。

　　尤其是商业物管赛道方面，智创生活纳入了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括“天街”“星悦荟”等品牌在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。

　　据智创生活方面披露，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿人次；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。

　　从布局来看，截至2021年9月30日，智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。

　　不仅如此，智创生活还孵化出了轻资产业务，也就是说并不是将智慧服务和旗下商业运营服务和品牌的简单相加，而是结合了两个航道的轻资产属性，打造了具有协同效应的轻资产旗舰平台。

　　借助轻资产运营的核心能力，智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

　　根据招股书显示，截至2021年12月28日，智创生活就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，余下68个绝大部分预计于2022年至2025年间开业。

　　强调“一个”背后的协同考量

　　值得注意的是，智创生活也强调，在建议分拆及上市完成后，智创生活仍为集团的附属公司。也就是说，智创生活有机融合了集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是集团基于全新业务内涵、外延，在“一个”生态体系中生长出来的全新品牌。

　　这也意味着，智创生活仍然为“一个”的成员。尤其在当下，多赛道的物业布局中，办公、公建等物业成为物企争抢的“新蛋糕”。受益于“一个”生态体系，智创生活的触角就会更广，可以遍及住宅小区、购物中心、产业、公共及其他物业类型，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理等多方面。

　　同时，作为“一个”生态体系的成员，智创生活还可以与的其余主航道业务如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同。

　　此外，集团也助力智创生活进行科技赋能。比如，支持智创生活建立一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

　　中指研究院指出，智创生活建立了独特的业务模式，其建立起住宅社区管理和服务、针对办公和产业园等非商业态的管理服务，以及商业物业运营和管理服务三大业务板块，并打造各业态之间的协同效应。 在“一个”生态体系下，也有利于提升客户基础，发掘增长潜力，利用科技改进产品和服务，强化自身业务。

　　新京报记者 徐倩