智慧生活三年复合增速59%，以商业管理+物业管理提高稀缺程度

　　“会不会有什么看不到的冰川，万一碰到了呢？” 　　十多年来，吴亚军就是靠着这样的警惕，才能在的发展中，构筑出一座坚实的壁垒，让在房地产市场低迷的时候，拥有足够的实力。

智慧生活三年复合增速59%，以商业管理+物业管理提高稀缺程度

　　“会不会有什么看不到的冰川，万一碰到了呢？”

　　十多年来，吴亚军就是靠着这样的警惕，才能在的发展中，构筑出一座坚实的壁垒，让在房地产市场低迷的时候，拥有足够的实力。

　　近期，遭遇了一些机构的空头，并以其半年度业绩作出了强有力的反应。

　　融资成本进一步降低，融资渠道畅通，年内基本无短期负债偿还的问题，以稳定的资金流量，牢牢地抓住了“生命线”，给了私营企业更多的自信。

　　除了物业发展，智创生命在上半年保持了高成长率，三年内实现了59%的复合增长率，较去年同期增幅33%。

　　“商业地产+地产公司”是目前市面上少有的产品，而在一、二、三线核心区域建设的“天街”，无疑会让智创的发展前景更加看好。

　　营收与核心盈利双双提高，渠道顺畅，筹资费用下降到3.99%

　　目前，虽然表现和规模不再是最主要的衡量标准，但在房地产业陷入困境的时候，部分运营稳定的开发商仍然能够给外部世界带来出色的回报。

　　在2022年的第一季度营收为948.9亿元，较上年同期增长56.4%；毛利201.5千万，较上年同期增加20.1%，总利润21.3%；每股收益74.8亿，扣除公允价值变化等因素后，公司股东的核心利润为65.5亿，较上年同期增加6.1%。

　　在2022年的第一季度完成了858.1亿的签约销售，销售了518.5平米。重庆，沈阳，济南，合肥，贵阳，咸阳，六个区域的销售冠军，其中15个城市跻身全国前5名，33个城市跻身全国十强，如此的销量，也证明了消费者对的信心。

　　当前，房地产企业最大的“生命线”就是资金，而资金的稳定则是房地产企业抵御市场竞争的最大武器。

　　控股在2022年度的六月底，其短期负债比率达到4.07，并已连续6年符合“三道红线”的指标。如果按照更严苛的衡量，扣除预售管理基金和被限制的资本，目前的负债比率仍然高达3.09。

　　的有息负债中，一年之内的215.2百万，只占10.1%，平均借款期限是6.28年，总体而言，公司的债务主要是长期的，债务构成比较稳定。

　　根据的销售额、现金短债比和长短期债务构成，的短期债务偿还能力基本上没有任何问题。业绩优异，负债风险降低，这两种“正反馈”将有助于在当前的市场形势中保持稳定。

　　更值得关注的是，依然是为数不多的能够取得土地并得到金融资助的私人地产公司。

　　在2022年的第一季度内，新出让土地17个，土地储备总量为131亿，土地储备总量2260,000平米，土地使用权1340,000平米。

　　自“三道红线”起，大部分的私营房地产企业在筹资方面遭遇了严重的困境，仅有部分企业凭借自身信用状况获得了银行“开绿灯”，从而确保了其资金来源的平稳、顺畅。

　　在2022的第一季度将其财务费用降低到了3.99%，较去年同期减少了31个百分点。八月，公司发行了第一笔由中债信贷发展投资公司作为全部保证的中短期债券，为私人地产的融资开创了一个新的模式，贷款利息降到了3.3%。

　　在销售、投资、资金等方面的发展，给私人地产带来了极大的自信。

　　上半年营业额突破千亿，“物业+商业管理”的稀缺程度

　　在房产中介公司的高市值下，万科和等地产公司在前两年的“催促”下，剥离房地产业务，但万科和却表现出了从容不迫的样子。

　　在万科宣布要剥离万物云上市的时候，郁亮说道：“如果股价合理，对公司的经营业绩和心理素质都是有利的。”在资本市场的急迫下，寻求业务的自然发展，顺势而为，这也许是万科和公司的策略。

　　在“一个”的生态系统中，的商业投资、物业管理等多种经营模式表现出了良好的合作关系，并保持了较快的发展势头，并为公司带来了持续的收益和收益。在2022年的第一季度营业收入为110.4亿，第一次超过了100亿元，比去年同期增加了26%和36%。

　　于2022年年初进行了一次品牌提升，整合原有物业服务与商业运营，打造了一家全新的智慧生命，以其尖端的技术，将物业与商业运作结合起来，并于香港证券交易所挂牌。

　　智慧生命在2022年的第一季度营收为63亿元，较去年同期增幅33%，三年内实现59%的复合增长率和29%的综合收益。

　　 CFO赵轶在财报中说：“的智慧生命，将重心转移到了内部，注重的是内部的转化率、收购效率和利润，而不是收购那些低端的收购，从今年的财报来看，的运营非常顺利。”他还说：“的智慧生命，在今后的年化营收增长超过40%，每年的利润增长超过50%，这是非常有希望的。”

　　在香港的房地产和服务业，大部分公司都专注于房地产，很少有公司能做到既能经营，又能兼顾业务，这是一种双赢的局面。这就导致了“物业管理+物业管理”的结合成为了市场上的稀有对象，从而获得了较高的估价。

　　以两大国企地产公司为例子，华润万象通过“商业管理+房地产管理”的经营方式，其市值大约在34个百分点；而中海地产作为传统房地产公司的典型，其市值大约在25个百分点左右，两者之间的价值差距更大。

　　万象城是华润集团的标志性建筑，而则是一家著名的商业综合体。在2003年首个天街——重庆北城的商业街区正式营业，已经积累了20多年的商业经营和经营经验，智慧生命的价值当然也水涨船高。

　　另外，商业在“商管”方面也有了可仿效的经营模式，长久以来累积的经营实力和品牌效应也逐渐向外界渗透。

　　从五月二十日到二十八日，短短十天之内，先后推出了三个大型商场，即重庆的爱加双江星悦荟，杭州的吾角天街，青岛的胶州天街。

　　重庆金沙天街商务区

　　轻资产经营是商务发展的一个重要补充，“商管”经营的发展步伐也随着“轻重并举”的发展而不断加快。

　　截止到2022年六月末，已经有65家商业中心在营业，其中已经营业的商业楼达到6180,000平米，总的出租率达到95.6%；另外，智创生命集团已经与135家大型商场签订了业务和业务合作协议，并计划于5年后正式开业。到了2022年，北京，上海，重庆，武汉等一线、一线的城市，将会有9个。

　　平均每人收入42.3700元，以技术创新促进物业管理产业的经营方式

　　虽然近年来房地产业受到了资金的青睐，但是长期以来，房地产业一直处在整个产业的轻蔑链条的底层，被视为一个糟糕的商业运作方式。

　　据公开信息，地产自1998开始经营房地产。但是，仅仅在2016，吴亚军就公开表示：“我对目前的房地产公司的运作方式并不乐观。”

　　那时候，房地产公司的人力资源占据了百分之七十五，人力资源也在不断的增加，但物价指数太高了，很多项目七、八年的租金加起来都不会超过百分之十。毫无疑问，房地产企业如果继续以过去的方式发展，将会有很大的风险，因此他们需要进行改革以减少费用。

　　公司采用技术改造，将其10%的净收入投入到技术领域。至今，公司已经取得国际专利4项，中国专利844项（中国专利531项），并连续提交200多项专利，是业内的数字化技术前沿阵地。

　　通过技术手段，成功地从劳动密集型企业转变为知识型企业，解决了传统房地产企业劳动效率低下、人力成本高等问题。

　　公司总裁陈序平说：“公司2021年将投资20亿左右，并且在今后的技术领域将不会停歇。”技术是为不同的航线提供的功能，可以提高企业的组织和运行能力，以应付各种问题。”

　　智能生命在公司的长期投资和研究开发中，自2014起就在智能引擎上进行了深入的研究，目前已经建立起了一系列的技术支持系统，连接着人、地、服务，最终实现了对用户的全方位的支持。

　　有了高技术的支持，智能居住能让住户在享受到智能的同时，也能无形中体会到智能带来的方便和安全感。

　　例如，在汽车修理厂的一氧化碳含量超过标准时，监控装置会发出命令，带动风扇运转，使汽车快速排出。当系统检测到水分不足时，可以对小区内的植物进行喷洒；街灯会根据天气情况和交通情况，在必要的情况下，会自动点亮；当排水孔的倾角达到15°以上时，维护员的电话就会发出警报。

　　在为住户提供更加智能的居住环境之外，现代科技与传统的房地产产业相融合也能极大地提高产业的效能。

　　生活用房业务

　　据最新年报显示，智慧生命在管的平均住房面积达10800平米，人均创造收入42.3700元，这两个方面较去年均有明显增长，且人均 GDP全行业持续排名第一。而难能可贵的是，在达到效率的先决条件下，智慧居住的客户满意度已经持续13年，一直处于业内最高水平。

　　智创的上市准备工作明显是顺理成章的，而在这一背景下，的战略眼光和稳健经营的基本思路是分不开的。

　　尽管国内的房地产业还没有从寒冬中走出来，但是像保利发展和等业内佼佼者，他们的业绩也都不错。或许，就像吴亚军说的那样，“穿越的过程很痛苦，但并不完全是一件好事。”