恒大=4个？一定有一个是错的！

　　  上半年净利润：恒大=4个 　　  谁是中国最赚钱的民营企业？ 　　  电信巨头华为？2017年，华为净利润475亿元； 　　  电商巨无霸阿里巴巴？最近一个财年，阿

恒大=4个？一定有一个是错的！

　　  上半年净利润：恒大=4个

　　  谁是中国最赚钱的民营企业？

　　  电信巨头华为？2017年，华为净利润475亿元；

　　  电商巨无霸阿里巴巴？最近一个财年，阿里巴巴净利润614亿；

　　  科技界的伯克希尔腾讯？2017年，腾讯净利润724.71亿元。

　　  恐怕以上都不是。

　　  至少在今年上半年，中国最赚钱的民营企业，可能是一家房地产公司。

　　  8月6日，中国恒大发布盈利预告称：

　　  在截至6月30日的半年度内，税后净利润及核心业务净利润较去年同期均将大幅上升，其中税后净利润同比增长125%以上，核心业务净利润同比增幅在100%以上。

　　  根据恒大去年上半年净利润231亿元和核心业务利润273亿元，分别取对应的保守同比增幅数据125%和100%测算，今年上半年恒大的净利润将超过520亿元、核心业务利润超546亿元，均创房地产行业有史以来最高的半年业绩纪录。

　　  不仅在房地产行业创纪录，恒大的这一业绩放在A股也是不得了。目前A股已有242家公司公布中报，净利润最高的是贵州茅台，上半年净利润169亿元，恒大是茅台的3倍还多。

　　  事实上，去年中国恒大的增长速度已经足够惊人。去年全年，恒大合约销售额达5009.6亿元，较2016年增长34.2%；当年净利润370.5亿，较2016年增长110.3%；核心盈利405.1亿，较2016年增长94.7%。

　　  中国恒大上述盈利预告表明，其今年利润增速可能较去年进一步加快。

　　  没有对比就没有伤害。同在港股的去年上半年净利润83.7亿元，根据业绩预告按同比增幅50%保守计算，今年上半年净利润为125.5亿元。

　　  根据各自的业绩预告，恒大上半年净利润520.4亿元，125.5亿元，恒大盈利等于4个，没什么毛病。

　　  “天下最笨的”杨国强刚刚才说过：当老大不容易。

　　  没想到眨眼间，许家印又要超过自己，重新君临天下了。

　　  不过，有些时候，数据也会说“谎”。

　　  上半年销售额   恒大= 3/4

　　  从中报预期利润来看，恒大将可能彻底甩开和万科（万科未披露业绩预告），作为超一线房企成为绝对龙头。

　　  对于规模较大的房企来说，恒大在上半年的销售金额远逊于，略低于万科，只排在第三。

　　  恒大对万科和所谓的胜出更多源于中报预期的利润。

　　  根据中期业绩预告保守测算的净利润数据，恒大=4个，这没毛病。

　　  但作为“宇宙最大房企”，上半年的盈利却连恒大的1/4都不到？这多少让人菊花一紧。

　　  要知道，2017年的净利润比恒大少了22.4%，归属于上市公司股东的净利润可是比恒大还多了17亿。2016年，的归属于上市公司股东的净利润还是恒大的两倍多。

　　  而横向对比一下销售净利率，恒大的销售净利率是三家里面最低的。

　　  是吧，立马懵逼了吧。

　　  但看完下面这张表，你或许就能明白一二了。

　　  由于中报详细数据还没披露，我们来看最近一期的年报。

　　  上面这张表里反映出了一个非常核心的信息：2017年，恒大用超过3100亿的营业收入，换来了370.5亿的净利润。而万科用2400多亿的营收赢得几乎同等水平的利润，则用2300亿不到的营收赢得了287.5亿的净利润。

　　  差距在哪里呢？

　　  对，就在营业收入里。

　　  恒大2017年营业收入高出超过800亿，也高出万科近700亿。

　　  那么你可能会问了，恒大这么牛叉，真的在销售上把万科和甩出了几条街？

　　  显然不是。

　　  再给你看一张表。

　　  从这张表里，你看到了什么？

　　  1、恒大2017年的销售金额是三家里面最低的；

　　  2、2016年恒大和万科的销售金额相当，营业收入差距不大，但净利润只有万科的62%；

　　  3、2017年，恒大用高出万科28%的营收，创造了和万科几乎相当的净利润。

　　  和的比较不再一一列示了。

　　  啥意思啊，恒大真的不一样！

　　  预收款的秘密

　　  村长知道，你可能要继续问，为何恒大2017年的营业收入会猛增这么多？从哪里来？

　　  我们还是继续上图吧，简单明了。

　　  （注：2017年使用了港股新的会计准则，不再公布预收客户垫款这一指标，相关数据在合同负债指标中得以体现）

　　  在分析问题之前，先说一点小知识，地产公司的营业收入哪里来？

　　  是这个样子的，在平日里呢，各大地产公司最喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入，这个月我又卖了多少啊，这半年我卖了多少，全年卖了多少。

　　  但销售收入能不能等于营业收入呢，显然不等于。

　　  因为从销售到最终结算是有时间差的，用普通话说，当地产公司把房子预售了出去，从购房者的手中收到了钱之后呢，并不能马上结算确认收入，要等到房子交到了购房者手上，才能结算，这个结算周期，依据具体楼盘的开发节奏而定，一般是一到两年左右。

　　  简单点说，在销售收入中，结算了才能计到营业收入里，未结算的只能挂到已售未结算金额上。

　　  呵呵，对了，何时结算，地产商有相当大的主动权。

　　  需要说明的是，上面这张图的指标是预收客户垫款，和已售未结转收入并不能完全等同。但除了万科会在年报公布已售未结转收入之外，港股上市的和恒大并没有公开这一指标。

　　  经过村长统计，万科每年公布的预收客户垫款和已售未结转收入非常近似，因此为了便于比较，本文统一使用预收客户垫款这一指标进行替代。

　　  下面几个数据值得思考下：

　　  1、万科在2016年底有2747亿的预收客户垫款，相较2015年增加了600亿。2017年底，这一数字已达到4077亿，猛增了1200多亿。

　　  2、2016年的预收客户垫款是1924亿，相较2015年增长近1000亿。因为使用了港股新的会计准则，2017年开始这一指标不再公布，相关数据转至合同负债指标中得以体现，达3467.47亿元。这个数据与此前电话会议澄清的内容是相匹配的：3467亿元属于预收账款，来自已售住房。也就是说，这个数字较2016年增加了1543.47亿元。

　　  3、恒大2016年底预收客户垫款是1946亿，相较2015年增加了1100多亿。而2017年底是2776亿，增加了800多亿。

　　  你发现了什么？

　　  虽然销售额和营业收入之间存在时间差，但是近两年来，恒大和、万科在销售额上的差距并不特别明显，恒大的销售额增速也低于。但是，恒大的营业收入增速大幅领先另外两家，预收客户垫款增速却变慢了。

　　  看到这里，你应该会大致知道恒大2017年和今年上半年盈利猛增可能的原因了吧：即恒大可能加速了结算，导致销售收入超过万科和许多，进而造成净利润的惊人增长。

　　  换句话说呢，恒大可能在加速结算，加速确认营业收入，因此在加速利润释放，而万科、还是原先的节奏，甚至有放缓之势，因此在你看来，恒大老会赚钱了，而万科、太落后了。

　　  但恒大净利润的惊人增长显然并不仅仅可能来自于恒大的加速结算。（来源：楼市头条）